Строительство глэмпинга в России разрешено на землях с подходящей категорией и, что еще важнее, с правильным видом разрешенного использования (ВРИ). Наиболее подходящими ВРИ являются «Отдых (рекреация)» или «Туристическое обслуживание».
Ключевой юридический фактор, который значительно упрощает процесс, — это некапитальность большинства глэмпинг-построек, что в большинстве случаев избавляет от необходимости получать разрешение на строительство.
Главное, что нужно знать: категория земель / вид разрешенного использования (ВРИ)
Прежде чем углубляться в детали, необходимо четко разграничить два фундаментальных понятия в российском земельном законодательстве. Путаница между ними — главная причина ошибок при выборе участка.
Категория земель — это самое общее, глобальное деление. Представьте, что это «страна» или «область» на карте. Земельный кодекс РФ выделяет 7 таких категорий: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, земли лесного фонда и так далее. Категория определяет основное целевое назначение огромного массива земель и меняется крайне редко и сложно.
Вид разрешенного использования (ВРИ) — это конкретное уточнение того, что именно можно делать на данном участке в пределах его категории. Если категория — это «область», то ВРИ — это «город» или даже «улица». ВРИ определяет, можно ли на этой земле строить жилой дом, вести фермерское хозяйство, размещать магазин или, как в нашем случае, организовывать туристический объект. Именно ВРИ является решающим фактором для законного размещения глэмпинга.
Простой пример: у вас может быть два соседних участка, оба относятся к категории «Земли населенных пунктов». Но у одного ВРИ — «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», а у второго — «Гостиничное обслуживание». Построить глэмпинг на первом участке будет незаконно, а на втором — абсолютно легально. Поэтому при выборе участка мы в первую очередь смотрим на ВРИ.
Идеальные ВРИ для глэмпинга: официальный список из классификатора
Все возможные виды разрешенного использования перечислены в специальном документе — Классификаторе ВРИ (утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412). Для создания глэмпинга идеально подходят несколько из них.
Вот список наиболее релевантных ВРИ с их официальными кодами и расшифровкой:
- Код 5.2.1 Туристическое обслуживание. Это самый точный и подходящий ВРИ. Он прямо предусматривает «размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, баз отдыха, гостевых домов, а также обустройство и эксплуатацию мест для pesca любительской и спортивной рыбалки». Глэмпинг полностью вписывается в понятие «кемпингов» и «баз отдыха». Этот ВРИ позволяет размещать как некапитальные домики, так и капитальные объекты инфраструктуры (например, здание ресепшен или ресторан).
- Код 5.2 Природно-познавательный туризм. Этот ВРИ также отлично подходит. Он включает «размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройства троп и дорожек». Этот вид использования идеально соответствует концепции эко-отелей и глэмпингов, расположенных в живописных природных локациях.
- Код 5.0 Отдых (рекреация). Это более общая группа, которая включает в себя множество подходящих видов деятельности. Участки с таким ВРИ предназначены для организации отдыха и досуга. Сюда входят прогулки, занятия спортом, пикники. Размещение некапитальных объектов для отдыха, таких как глэмпинг-модули, полностью соответствует этому назначению.
- Код 9.3 Охота и рыбалка. Если ваш глэмпинг ориентирован на охотников и рыболовов, этот ВРИ может подойти. Он допускает «размещение гостиниц, баз охотника и рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья диких зверей и водных биологических ресурсов».
Выбирая участок, ищите в документах именно эти формулировки и коды. Наличие одного из них — это зеленый свет для вашего проекта.
Обзор подходящих категорий земель: плюсы, минусы и риски
Теперь, зная нужные нам ВРИ, давайте посмотрим, в каких категориях земель их можно встретить и с какими особенностями придется столкнуться.
Земли рекреационного назначения (особо охраняемые территории и объекты)
Это идеальный, но, к сожалению, самый редкий и дорогой вариант. Такие земли изначально предназначены для отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности. Если вам удалось найти такой участок в собственность или долгосрочную аренду, считайте, что вы сорвали джекпот.
- Плюсы: юридически это самая чистая ситуация. Назначение земли полностью соответствует вашему бизнесу. Как правило, это очень живописные места.
- Минусы: таких участков в частной собственности крайне мало. В основном они принадлежат государству или муниципалитетам, и получить их можно только через торги. Стоимость таких земель очень высока. Могут существовать строгие экологические ограничения.
Земли населенных пунктов
Это земли внутри городов, поселков, деревень. Здесь тоже можно легально разместить глэмпинг, если найти участок с подходящим ВРИ («туристическое обслуживание», «гостиничное обслуживание»).
- Плюсы: доступ к готовой инфраструктуре — дороги, электричество, газ, водопровод. Это значительно снижает первоначальные вложения в коммуникации.
- Минусы: высокая кадастровая стоимость земли и, как следствие, высокий земельный налог. Близость к соседям, которые могут быть недовольны туристическим потоком. Меньше ощущения «дикой природы». Необходимо строго соблюдать градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.
Земли лесного фонда
Многие мечтают построить глэмпинг прямо в лесу, и это возможно, но со множеством оговорок. Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности, и купить их нельзя. Единственный путь — долгосрочная аренда (до 49 лет) для осуществления рекреационной деятельности.
- Плюсы: непревзойденная атмосфера и эстетика. Полное погружение в природу, что очень ценится гостями глэмпингов.
- Минусы: только аренда, нельзя получить в собственность. Строжайшие ограничения, прописанные в Лесном кодексе РФ. Запрещено любое капитальное строительство. Все постройки должны быть временными, некапитальными. Высокие требования к пожарной безопасности. Проект освоения лесов должен пройти государственную экспертизу, что является сложной и долгой процедурой.
Земли сельскохозяйственного назначения — самый частый, но и самый сложный случай
Это самая распространенная категория земель за пределами населенных пунктов. Именно такие участки — живописные поля у реки или на опушке леса — чаще всего привлекают внимание будущих владельцев глэмпингов. И именно здесь кроется больше всего юридических ловушек.
Напрямую строить туристические объекты на землях сельхозназначения, предназначенных, например, для «ведения сельского хозяйства» или «дачного строительства», категорически запрещено. Это будет считаться нецелевым использованием земли и повлечет за собой серьезные штрафы. Однако есть два законных пути.
Путь 1: смена ВРИ в рамках закона о «сельском туризме»
Это самый современный и реалистичный способ. С 1 марта 2022 года вступили в силу поправки в законодательство (Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ), которые официально ввели понятие «сельский туризм». Теперь крестьянские (фермерские) хозяйства (КФХ) и сельскохозяйственные кооперативы могут заниматься приемом туристов на своих землях как дополнительным видом деятельности.
Ключевые условия:
- Земля должна быть в собственности или аренде у фермера (КФХ).
- Основной вид деятельности — сельское хозяйство — должен сохраняться. Туризм является лишь дополнением.
- Разрешается размещать гостевые дома и другие объекты для временного проживания туристов, но они должны быть некапитальными.
- Площадь застройки под туристические объекты не должна превышать 0,5% от площади всего участка.
Этот путь не требует перевода земли в другую категорию, что является огромным плюсом. Достаточно внести изменения в ЕГРН, добавив соответствующий вид разрешенного использования.
Путь 2: перевод категории земли (сложный и долгий процесс)
Это старый, крайне сложный и редко успешный путь. Он заключается в том, чтобы перевести участок из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли рекреационного назначения» или «земли населенных пунктов».
Процедура эта очень забюрократизирована. Она требует сбора огромного пакета документов, проведения публичных слушаний, получения согласований на уровне региональных властей. Шанс на успех есть только у действительно крупных и значимых для региона инвестиционных проектов. Для небольшого глэмпинга этот путь практически нереализуем.
Капитальное или некапитальное строение: почему для глэмпинга это критически важно?
Понимание разницы между капитальным и некапитальным строением — это ключ к успеху всего проекта.
Капитальное строение — это объект, который прочно связан с землей, имеет заглубленный фундамент, и его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба. Например, кирпичный дом на ленточном фундаменте. Для строительства такого объекта всегда требуется получение Разрешения на строительство.
Некапитальное строение (или временное сооружение) — это объект, у которого нет прочной связи с землей. Он стоит на свайном, столбчатом или блочном фундаменте, и его можно разобрать и перенести на другое место без существенных повреждений.
Большинство глэмпинг-модулей — сафари-тенты, геокупола, A-frame домики на винтовых сваях — по всем признакам являются некапитальными строениями. И это их главное юридическое преимущество! Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, для возведения некапитальных строений не требуется получать разрешение на строительство.
Это кардинально упрощает и ускоряет запуск проекта. Вам не нужно проходить сложную процедуру согласования проектной документации и получать разрешение. Это особенно важно на землях, где капитальное строительство в принципе запрещено, например, на арендованных лесных участках или землях сельхозназначения в рамках сельского туризма.
Пошаговый план: как проверить и подготовить участок для глэмпинга
Предположим, вы нашли интересный участок. Вот простая инструкция, как проверить его юридическую чистоту и пригодность для вашего проекта.
- Проверка категории и ВРИ на публичной кадастровой карте. Это первый и самый простой шаг. Зайдите на сайт Публичной кадастровой карты Росреестра. Введите в поиск кадастровый номер участка. В открывшейся карточке объекта вы увидите его категорию и прописанный вид разрешенного использования. Если там указано «Туристическое обслуживание» — отлично. Если «Для ведения личного подсобного хозяйства» — это повод для дальнейшего, более глубокого анализа.
- Заказ выписки из ЕГРН. Публичная карта может содержать устаревшую информацию. Единственный документ, имеющий юридическую силу, — это свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать ее можно онлайн через Госуслуги или в любом МФЦ. В выписке будет указана точная и актуальная информация о категории, ВРИ, собственнике, а также о наличии каких-либо обременений (например, ареста или залога).
- Обращение в местную администрацию. Перед покупкой участка или началом каких-либо действий крайне рекомендуется посетить отдел архитектуры и градостроительства местной администрации. Покажите им выписку из ЕГРН и расскажите о своих планах. Специалисты объяснят вам, какие градостроительные регламенты (ПЗЗ) действуют на этой территории и есть ли принципиальная возможность изменить ВРИ, если текущий вас не устраивает. Этот визит может сэкономить вам миллионы рублей и годы потраченного времени.
- Подача заявления на изменение вида разрешенного использования. Если вы выяснили, что на вашем участке можно изменить ВРИ на подходящий (например, с «ведения садоводства» на «туристическое обслуживание» в рамках земель населенных пунктов), необходимо подать соответствующее заявление в местную администрацию через МФЦ. К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы на землю. Решение принимается в установленный законом срок.